澳洲楼花好转吗？
谢邀 最近很多客户都来问我，想在海外买楼花（期房），但又不确定行情会怎样，今天我就来讲讲这个话题。 我主要介绍一下澳洲的楼花市场，毕竟我在这边做过2年的地产经纪，也了解这里面的门道。 先说结论，在墨尔本这样供需平衡的城市，大部分区域大部分户型的楼花价格都受供需关系影响，有一定幅度的下降空间；但在悉尼这样的供求失衡的城市，情况就另当别论了……
先说一下什么叫做楼花（new home），在澳大利亚，新建的居民住宅叫new home，而二手房市场简称resume market。 一般新建的居民住宅分为公寓（apartment）和独门独户（house）两种。
Apartment我们叫它楼房，是城市居民主要的居住选择。 House就是我们中国人喜欢住的独门独户，有院子，一般生活在郊区。 new home还有另一个定义，是指1985年之后的住宅建筑，这个定义主要是针对房屋里的装修设施来说，如果新房里配备的有现代化的家电设备，例如烘干洗衣机、洗碗机、空调等等，那么这些房子也被定义为new home。 在本文中，我所说的new home指的是第一种定义，即新建的住宅建筑。
澳洲的new home市场和中国的完全不一样。在中国，一手房市场(简称新房)由开发商开发建造，二手房市场则是个人或小团体购买后再交易。而在澳大利亚，新住宅建筑和二手房都属于resume market。
也就是说，你在市场上看到的是新建的公寓或者独门独户的房屋，但这些房子的土地所有权早在几十年前就已经被人买下了，只是以前一直没有动工建设。从某种意义上说，这里的new home等同于中国的二手房。
因为供求关系的不同，new home的价格走势和二手房的市场表现有着很大的区别。在供给方面，由于土地资源有限，新建的独立别墅非常少。在需求方面，随着新移民不断涌入，对住房的需求很大。
澳洲的利率非常低，一般维持在1.5%-3%之间，这也是推动房价上涨的重要因素之一。 以首都 Canberra为例，近年来经济发展迅速，就业率上升，成为很多人置业的选择。据Canberra的地产中介介绍，这里的新房供应非常不足，每年只有500个新楼盘上市，而市场需求却很旺盛，每年大约750个家庭迁入。
在这样的供求关系中，房产价格自然水涨船高。 除了Canberra以外，其他几大城市的房价涨幅也令人咋舌。据报道，2016年悉尼的房价增长了48%，墨尔本的房价增长了34%，布里斯班的房价增长了25%，阿德莱德的房价增长了23%。
数据来源于：http：//www.sbs.com.au/news/article/2017/02/16/housing-boom-continues-nearly-70-centennial-reasons 而造成房价暴涨的一个重要原因是贷款的限制政策。以墨尔本为例，自2003年开始，政府为了打压房价，连续多次提高首付比例，从10％涨到20％，然后再涨到30％。而2015年以后，又多次上调房贷利率到史上最高水平。
这种打压政策虽然起到了一定的作用，但却造成另一方面的负面影响——投资客大量减少，新房供不应求。 从2016年起的这波涨幅，其实很大程度上是由投资客推动的，因为投资客们看到贷款的政策环境和过去不一样了，再不出手就真要错过了，于是开始蜂拥而至，推高房价。但现在政策环境已经明显向投资人出手，未来新房市场投资客的数量将会继续下滑，楼市或将迎来拐点。