投资日本做什么项目好？
最近看了些知乎大V的文章，都说日本的房产泡沫，失业率高，经济不好等，让一些想投资的人望而却步；但其实，任何一笔投资项目都是有风险的，我们要做的是降低风险的同时增加收益。
首先，分析一下日本的房地产市场，确实处于泡沫的状态，一线城市的房价收入比已经达到18：1，伦敦为6：1，纽约为4.5：1 （数据来源：世界银行），但东京的房价收入比虽然高，但是人口流入多，租金回报好，所以是值得投资的。
其次再说说风险，投资房地产的风险主要有政策风险、利率风险和宏观经济波动风险；目前，日本政府为了刺激经济发展，继续上调基准利率的概率较大，加息对于房地产这样的资产来说不是个好消息，会增加投资者的持有成本；另外，日本央行还一直通过购买债券的方式向市场注入资金，这会造成通货膨胀，再次推升房价，导致资产的泡沫越来越大（参考中国)。
除了上述两种风险外，在投资海外房产的时候还要考虑当地的法律、税收、文化等等因素，一个不留神很有可能出现钱房两空的情况。 所以我们在进行海外房产投资时，要尽可能降低风险，那么选对投资项目、选择合适的金额就显得尤为重要了。那接下来，我具体讲讲如何评估一个项目的价值以及如何把控投资的金额。
我们评估一个项目的价值主要从三个方面来考虑：市场、成本和收益。
一、市场需求
二、供应数量
三、项目成本 收益方面主要考虑以下几点：
一、资金回报率（税后）
二、还款保障（抵押物估值） 三、违约风险（开发商信誉、政府干预可能性） 四、流动性（是否易交易） 五、利率风险（融资成本） 在控制投资项目的风险上，我们可以采取下面几种方式：
一、分散投资，不把鸡蛋放在同一个篮子里； 二、对冲风险，当风险来临时，可以降低损失； 三、提前预警，防患于未然； 四、及时止损，该割肉就割肉 五、转变思维，寻求第三方合作。